La vétusté

 Il arrive fréquemment dans des expertises immobilières de devoir établir la vétusté d'un immeuble. En effet, en cas d'incendie, si votre assurance ne vous indemnise qu'en valeur réelle, c.-à-d. en valeur à neuf moins la vétusté, vous ne recevrez qu'une partie de la somme nécessaire à la reconstruction.

 

Et c'est le même problème pour les dégâts locatifs. Le locataire ne voudra pas payer à 100 % un objet dont la vétusté est de 50 % ou davantage encore.

 

Comment peut-on calculer cette vétusté ?


Exposé

La grille ci dessus vous permet d'évaluer la vétusté d'un immeuble, mais pas seulement, cette grille étant facilement transposable à du mobilier de cuisine ou à un revêtement de sol.

Exemple d'un immeuble

Prenons le cas extrême d'un immeuble ancien fort dégradé.

  1. Il a plus de 100 ans, soit 25 % de vétusté selon le tableau en suivant les flèches.
  2. Son usage est intensif (il sert de kots pour des étudiants), soit encore 25 % de vétusté.
  3. La fréquence de l'entretien est nulle, tant de la part des locataires qui sont des étudiants et qui ont autre chose à faire que nettoyer les sols et laver les fenêtres. Mais le propriétaire est aussi négligent : il laisse couler les corniches, il répare très tardivement et provisoirement des infiltrations, il ne remplace pas la chaudière qui a plus de 30 ans, etc. Soit 40 % de vétusté pour l'absence totale d'entretien.
  4. La qualité de l'entretien est évidemment nulle aussi, soit 40 % de vétusté.

On fait la moyenne de ces 4 coefficients de vétusté, soit (25+25+40+40)/4 = ±30 %. C'est le maximum qu'on applique en général. Au delà, on considère que l'immeuble est fortement dégradé, peut-être même insalubre non améliorable, ou que sa structure même n'assure plus une stabilité suffisante.

 

Exemple d'une cuisine équipée

Prenons l'exemple inverse d'un mobilier de cuisine équipée en excellent état, mais qu'un incendie du par la faute du locataire (sa friteuse a pris feu) s'est déclaré et à détruit toute la cuisine qui était quasi neuve. On aura donc les coefficients suivants :

  1. Age récent (- de 5 ans) : 5 %.
  2. Usage normal : 5 %.
  3. Fréquence d'entretien intensive : 10 %.
  4. Qualité d'entretien parfaite : 10 %.

La moyenne de ces 4 éléments d'appréciation arrive à une vétusté globale de 7,5 % seulement.

Autre méthode

Il existe une autre méthode d'évaluation qui parait plus appropriée aux objets mobiliers et qui est tout simplement basée sur l'âge comme unique critère suivant un exemple de tableau ci dessous appliqué par les sociétés de logements sociaux en France.

Reprenons l'exemple de notre cuisine équipée. Un meuble stratifié sous évier n'aurait qu'une durée de vie de 10 ans. Après 5 seulement, on a donc déjà un abattement ou une vétusté de 50 % contre 7,5 % seulement dans le calcul précédent !

Il faut donc ménager la chèvre et le choux pour trouver un compromis acceptable par les parties.

 



  • Selon le tableau ci avant, ce vidoir en grès n'a pas une durée de vie supérieure à 20 ans !
  • Pourtant, j'ai le même chez moi depuis 1982, c.-à-d. depuis 35 ans et il est toujours impeccable.
  • Idem pour les faïences murales dont la durée de vie n'excéderait pas 16 ans. De nouveau, j'en ai depuis 35 ans et elles ne changent pas.
  • C'est la preuve que ces tableaux de durée de vie ont été faits au profit des locataires uniquement.

Mon conseil

Faites-vous assister par un expert indépendant ou un contre expert en cas de désaccord avec votre assurance incendie. En effet, l'expert de l'assurance est formé et mandaté pour rembourser à l'assuré, c.-à-d. vous, le moins possible. Si un contre expert est présent, il sera plus raisonnable et trouvera un compromis plus élevé que la somme initiale proposée. De plus, les honoraires du contre expert sont pris en charge par votre assurance !

Il en est de même pour les dégâts locatifs, lorsqu'il s'agit de devoir remplacer du mobilier de cuisine, une moquette ou un châssis en PVC. En effet, suivant ce tableau, la durée de vie d'un châssis PVC ne serait que de 15 ans. J'en connais pourtant qui ont 30 ans. Certes, ils ont jauni et les quincailleries ont des signes d'usure, les joints sont desséchés ou absents, mais ça fonctionne. D'après ce tableau, après à peine 15 années, le remplacement du châssis serait entièrement à charge du propriétaire, alors que le locataire l'a cassé avec un pied de biche pour rentrer dans son appartement après avoir oublié la clé de l'entrée. La faute du locataire me semble manifeste ici.

Reprenons la première méthode d'évaluation en prenant une durée moyenne et raisonnable de 30 ans pour un châssis en PVC.

  1. Pour l'âge, un châssis de 15 ans aurait donc un âge moyen, soit 15 % de vétusté.
  2. L'usage du châssis étant normal, on applique 5 % de vétusté.
  3. La fréquence de l'entretien est espacée, soit 30 %.
  4. La qualité de l'entretien est médiocre de la part du locataire, soit 30 %.

La moyenne des 4 indices arrive donc à 20 %, ce qui me parait nettement plus raisonnable que les 100 % de l'autre méthode. La première méthode me parait donc la plus objective. La seconde méthode est très nettement et même fortement en faveur des locataires, ce qui n'est pas étonnant de la part des sociétés de logements sociaux qui l'appliquent. C'est la réaction au thème éculé des pauvres locataires exploité par des propriétaires omnipotents ou abusifs.


© 2015 - Jean GLAUDE, ingénieur civil architecte

Vous pouvez prendre connaissance de mes infolettres antérieures dans mes publications.


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