calculer la vétusté
Il arrive fréquemment dans des expertises immobilières de devoir établir la vétusté d'un immeuble. En effet, en cas d'incendie, si votre assurance ne vous indemnise qu'en valeur réelle, c.-à-d. en valeur à neuf moins la vétusté, vous ne recevrez qu'une partie de la somme nécessaire à la reconstruction.
Et c'est le même problème pour les dégâts locatifs. Le locataire ne voudra pas payer à 100 % un objet dont la vétusté est de 50 % ou davantage encore.
Comment peut-on calculer cette vétusté ?
Exposé
La grille ci dessus vous permet d'évaluer la vétusté d'un immeuble, mais pas seulement, cette grille étant facilement transposable à du mobilier de cuisine ou à un revêtement de sol.
Exemple d'un immeuble
Prenons le cas extrême d'un immeuble ancien fort dégradé.
- Il a plus de 100 ans, soit 25 % de vétusté selon le tableau en suivant les flèches.
- Son usage est intensif (il sert de kots pour des étudiants), soit encore 25 % de vétusté.
- La fréquence de l'entretien est nulle, tant de la part des locataires qui sont des étudiants et qui ont autre chose à faire que nettoyer les sols et laver les fenêtres. Mais le propriétaire est aussi négligent : il laisse couler les corniches, il répare très tardivement et provisoirement des infiltrations, il ne remplace pas la chaudière qui a plus de 30 ans, etc. Soit 40 % de vétusté pour l'absence totale d'entretien.
- La qualité de l'entretien est évidemment nulle aussi, soit 40 % de vétusté.
On fait la moyenne de ces 4 coefficients de vétusté, soit (25+25+40+40)/4 = ±30 %. C'est le maximum qu'on applique en général. Au delà, on considère que l'immeuble est fortement dégradé, peut-être même insalubre non améliorable, ou que sa structure même n'assure plus une stabilité suffisante.
Exemple d'une cuisine équipée
Prenons l'exemple inverse d'un mobilier de cuisine équipée en excellent état, mais qu'un incendie du par la faute du locataire (sa friteuse a pris feu) s'est déclaré et à détruit toute la cuisine qui était quasi neuve. On aura donc les coefficients suivants :
- Age récent (- de 5 ans) : 5 %.
- Usage normal : 5 %.
- Fréquence d'entretien intensive : 10 %.
- Qualité d'entretien parfaite : 10 %.
La moyenne de ces 4 éléments d'appréciation arrive à une vétusté globale de 7,5 % seulement.
Autre méthode
Il existe une autre méthode d'évaluation qui parait plus appropriée aux objets mobiliers et qui est tout simplement basée sur l'âge comme unique critère suivant un exemple de tableau ci dessous appliqué par les sociétés de logements sociaux en France.
Reprenons l'exemple de notre cuisine équipée. Un meuble stratifié sous évier n'aurait qu'une durée de vie de 10 ans. Après 5 seulement, on a donc déjà un abattement ou une vétusté de 50 % contre 7,5 % seulement dans le calcul précédent !
Il faut donc ménager la chèvre et le choux pour trouver un compromis acceptable par les parties.
- Selon le tableau ci avant, ce vidoir en grès n'a pas une durée de vie supérieure à 20 ans !
- Pourtant, j'ai le même chez moi depuis 1982, c.-à-d. depuis 35 ans et il est toujours impeccable.
- Idem pour les faïences murales dont la durée de vie n'excéderait pas 16 ans. De nouveau, j'en ai depuis 35 ans et elles ne changent pas.
- C'est la preuve que ces tableaux de durée de vie ont été faits au profit des locataires uniquement.
Mon conseil
Faites-vous assister par un expert indépendant ou un contre expert en cas de désaccord avec votre assurance incendie. En effet, l'expert de l'assurance est formé et mandaté pour rembourser à l'assuré, c.-à-d. vous, le moins possible. Si un contre expert est présent, il sera plus raisonnable et trouvera un compromis plus élevé que la somme initiale proposée. De plus, les honoraires du contre expert sont pris en charge par votre assurance !
Il en est de même pour les dégâts locatifs, lorsqu'il s'agit de devoir remplacer du mobilier de cuisine, une moquette ou un châssis en PVC. En effet, suivant ce tableau, la durée de vie d'un châssis PVC ne serait que de 15 ans. J'en connais pourtant qui ont 30 ans. Certes, ils ont jauni et les quincailleries ont des signes d'usure, les joints sont desséchés ou absents, mais ça fonctionne. D'après ce tableau, après à peine 15 années, le remplacement du châssis serait entièrement à charge du propriétaire, alors que le locataire l'a cassé avec un pied de biche pour rentrer dans son appartement après avoir oublié la clé de l'entrée. La faute du locataire me semble manifeste ici.
Reprenons la première méthode d'évaluation en prenant une durée moyenne et raisonnable de 30 ans pour un châssis en PVC.
- Pour l'âge, un châssis de 15 ans aurait donc un âge moyen, soit 15 % de vétusté.
- L'usage du châssis étant normal, on applique 5 % de vétusté.
- La fréquence de l'entretien est espacée, soit 30 %.
- La qualité de l'entretien est médiocre de la part du locataire, soit 30 %.
La moyenne des 4 indices arrive donc à 20 %, ce qui me parait nettement plus raisonnable que les 100 % de l'autre méthode. La première méthode me parait donc la plus objective. La seconde méthode est très nettement et même fortement en faveur des locataires, ce qui n'est pas étonnant de la part des sociétés de logements sociaux qui l'appliquent. C'est la réaction au thème éculé des pauvres locataires exploité par des propriétaires omnipotents ou abusifs.
© 2017 - Jean GLAUDE, ingénieur civil architecte
Vous pouvez prendre connaissance de mes infolettres antérieures dans mes publications.
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Kuenhen (mercredi, 29 juillet 2020 15:26)
Bonjour je suis locataire d'une maison sociale depuis 2 ans, j'entame ma 3eme année, le syphon de l'évier de ma cuisine fuit a 3 endroit et semble très vieux, il y a de l'adhésif a certains endroit... L'assistante sociale me dis que c'est a moi de payer les réparations alors que le mur est tout noir et qu'une prise électrique se trouve a moins de 30cm de l'évacuation d'eau donc en dessous de l'evier... Que faire? Merci d'avance.
Bien a vous.
E.K.
Jean GLAUDE (mercredi, 29 juillet 2020 15:41)
Réponse à Mr KUENHEN.
Le locataire entretient les joints de serrage tant des robinets que des siphons. Si le siphon est troué à 3 endroits, c'est le propriétaire qui le remplace pour vétusté évidente.
Concernant la prise électrique sous l'évier, il n'y a aucune distance de sécurité à prévoir si l'évier est en dehors d'une salle de bains ou d'une douche. Il faut que la prise soit reliée à la terre évidemment et qu'il existe dans le tableau électrique 2 différentiels de respectivement 300 mA et 30mA.
segers brigitte (jeudi, 29 octobre 2020 07:19)
Je vis dans un appartement avec des autres personnes mais je me suis rendu compte que il man que des intinteur pas de lance incendie pas de porte coupe feu à qui doit je me adresse
Jean GLAUDE (jeudi, 29 octobre 2020 09:58)
Brigitte SEGERS
Suite à l'explosion de la rue Léopold et au jugement qui vient d'être rendu en leur défaveur, les pompiers de Liège viennent d'adopter un règlement très coercitif obligeant les co-propriétaires d'un immeuble à se mettre en règle dans un délai de 1 an. Le plus simple est de les appeler pour contrôler les lieux, mais ils vont être débordés de demande. Soyez donc patiente.
BLEUART (dimanche, 26 décembre 2021 18:16)
bonjour , sinistré du 15/07/2021 je viens de contacté mon assurance pour un contre expert et l'assurance me dit qu'il sera a ma charge puisque je n'aie pris l'option assistance juridique est-ce légal
Jean GLAUDE (lundi, 27 décembre 2021 09:35)
Réponse à BLEUART,
Il faut relire votre contrat d'assurance, car c'est la première fois qu'on me signale ce cas : normalement, les assurances incendie, RC, etc. prennent en charge le contre expert.
Alain VR (lundi, 13 juin 2022 14:33)
Réponse à BLEUART
Etant contre-expert je peux vous informer. Si votre contrat d'assurance stipule que les conditions du Bureau de Tarification sont d'application pour les catastrophes naturelles, il n'y a effectivement pas d'intervention de la Compagnie dans les honoraires du contre-expert.
Si la couverture catastrophes naturelles est normale (donc pas au Bureau de Tarification) l'assureur intervient normalement suivant un barème que vous trouverez dans les conditions générales.
BERTHOLET (dimanche, 24 juillet 2022 12:46)
Bonjour,
Le volet manuel du garage de la maison que je loue est tombé et s'est séparé en 2 parties alors que je le relevais. Il était quasi impossible à laver dès que le soleil tapait sur sa surface.
Aucun cache de protection n'était fixé dans la partie intérieure du volet.
J'avais posé une échelle trop près qui a fait dérailler le volet, si celui ci avait été bien placé et non serrant en cas de soleil que je l'aurai senti.
Le volet date des années 1970 je pense.
Comment calculer ma responsabilité locative dans ce dégat ?
Pourriez-vous m'assister ?
Je ne tiens pas à devoir payer un volet neuf quand celui était de 50 ans et mal placé et non sécurisé
Bien à vous,
Bertholet
Pierre Lefebvre (lundi, 17 octobre 2022 15:16)
Bonjour,
Vous faites état du guide de l'expertise immobilière de Monsieur Doyen. Pourriez-vous me faire connaître les références exactes de cet ouvrage ?
Merci d'avance
Pierre
Jean GLAUDE (lundi, 17 octobre 2022 16:53)
Bonjour, malheureusement, je n’ai aucune référence de ce guide. Par contre, vous pouvez commander des livres d’expertise immobilière ( vétusté, dégâts locatifs, achats, baux, etc. ) au syndicat national des Copropriétaires et des propriétaires.
Bien à vous.