Tous mes articles de blog

La vétusté

 Il arrive fréquemment dans des expertises immobilières de devoir établir la vétusté d'un immeuble. En effet, en cas d'incendie, si votre assurance ne vous indemnise qu'en valeur réelle, c.-à-d. en valeur à neuf moins la vétusté, vous ne recevrez qu'une partie de la somme nécessaire à la reconstruction.

 

Et c'est le même problème pour les dégâts locatifs. Le locataire ne voudra pas payer à 100 % un objet dont la vétusté est de 50 % ou davantage encore.

 

Comment peut-on calculer cette vétusté ?

Lire la suite 0 commentaires

Changement climatique en vue ?

Bilan climatique de 2000 à 2016 à Uccle
Bilan climatique de 2000 à 2016 à Uccle

 Voici des données climatiques issues des statistiques de L'Institut Royal Météorologique d'Uccle de 2000 à 2016. Rien qu'entre ces deux dates, on a un degré en plus.

Lire la suite

Première expertise d'analyse par caméra infrarouge

Depuis le 26 janvier 2017, j'ai enfin reçu la caméra infrarouge FLIR EX6 commandée depuis 2 mois chez DME-laser-System.

 

Voici les services qu'elle pourra rendre :

  • repérage de ponts thermiques;
  • température des parois et point de rosée;
  • entrées d'air;
  • infiltrations;
  • fuites;
  • etc.

Pour commencer, j'ai effectué une analyse thermique de ma propre maison dont voici les résultats.

Lire la suite

Le chauffage électrique est-il encore pertinent?

  • Lors de la visite du dernier salon ENERGIES+ à Marche-en-Famenne, j'ai été surpris de voir encore des stands proposant comme chauffage écologique des convecteurs électriques directs !
  • Or, le KwH électrique est le plus cher de toutes les énergies !
  • Existe-t-il encore une possibilité de concurrencer les énergies fossiles avec de l'électricité?
  • La réponse est clairement oui avec un chauffage sol et une pompe à chaleur performante éventuellement couplée à des panneaux photovoltaïques.
Lire la suite

Pont thermique dans le coin d'une chambre

Un cas classique que cet appartement au 2ème étage à droite de la cage d'escalier avec un coin extérieur arrondi derrière lequel se trouve une petite chambre-bureau où les vapeurs d'eau viennent se condenser.

Lire la suite

Où trouver des experts compétents pour votre immeuble?

Les problèmes d'humidité empoisonnent souvent les relations propriétaires/locataires. Il suffit, en général, d'une expertise rondement menée avec les appareils adéquats (humidimètre, hygromètre, colorants, bandelettes réactives aux sels de nitrate) pour avoir la ou les solutions à ces problèmes.

Après avoir donné une conférence au SNPC, le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires, j'aurais pu faire une trentaine d'expertise sur Bruxelles. Mais, étant de Liège, cela ne m'intéresse pas, les frais de déplacement étant prohibitifs dans la capitale sans compter le temps perdu pour trouver un parking.

Dans cet article, je vous donne donc une liste d'adresse sur Bruxelles, Namur, Mons pour trouver l'expert qui vous convient. Je les ai tous choisis parce que, d'une part, ils font partie du CEAB, le collège des Experts Architectes de Belgique qui forme les experts judiciaires, d'autre part, ils sont tous ingénieur architecte, une limitation volontaire de ma part. En effet, les problèmes d'humidité, de vapeur d'eau, de condensation, etc. requièrent un minimum de connaissance sur les états de l'eau comme élément solide, liquide ou gazeux. Ils doivent notamment comprendre parfaitement le diagramme de Mollier, l'humidité relative de l'air et le point de rosée.

Pour ma part, je reste évidemment fidèle à la province de Liège que je parcoure en long et en large depuis 40 ans. Vous trouverez un choix de mission avec des honoraires au forfait sur mon site internet.

Lire la suite

Quelle énergie choisir demain?

  • Quelle énergie faudra-t-il conseiller demain à nos clients ? Énergies fossiles, électricité, renouvelable,…?
Lire la suite

Une verrière et des châssis peu étanches

  • Un menuisier  ferme une ancienne terrasse dans une toiture à versant par une toiture verrière et un ensemble de 3 châssis O-B.
  • Aucun des 2 n'est suffisamment étanche pour empêcher des infiltrations d'eau qui abîment tout le parquet de cette pièce et finissent par atteindre le mur en dessous dans la cuisine.
  • Entre temps, une autre entreprise de panneaux photovoltaïques est venue fixer ses panneaux sur le toit d'ardoise en recouvrant aussi la verrière et en perçant les capots profilés recouvrant les montants à 12 endroits pour y fixer ses rails de support ! Inutile de dire que cela n'a pas arrangé les choses.
  • Pour les châssis, les doubles vitrages étaient posés avec leurs parecloses sans mastic. Les assemblages ont aussi été réalisés sans mastic ni colle. Les éléments de verrière posés sur les châssis percent tous et l'eau dégouline principalement le long de la traverse supérieure des châssis.

L'architecte chargé de la conception et du contrôle des travaux n'avait rien vu ni rien fait par la suite pour y remédier. Il a fallu convoquer tout ce monde au tribunal pour commencer à voir des solutions et des travaux de réparations.
Si les châssis sont ± étanches, ce n'est pas encore solutionné pour la verrière et il faudra vraisemblablement remplacer les capots percés et refixer les U de serrage pour rendre ces profils étanches.

Lire la suite

Grosses infiltrations par un mur creux

  •  Un immeuble dont la façade principale est exposée au Sud-Ouest.
  • Énormes infiltrations d'eau principalement sous la façade en retrait du second étage au niveau de la terrasse.
  • Recherche des infiltrations par colorants et pas sondages.
  • Je montre en bas de l'article une coupe détaillée du mur litigieux dessinée avant les sondages, ainsi que le trajet des eaux s'infiltrant derrière le parement en briques
  • Finalement, l'hypothèse émise d'infiltrations via le parement en briques était bonne.
  • Pour 6 l/min d'eau chassée par le vent sur une parement en briques, la moitié pénètre dans le mur et ruisselle à l'intérieur, soit 3 l/min, soit ici ±40 L dans toute la façade du second étage.
Lire la suite

Quand les normes dérapent...

  • Un architecte dessine une maison tout à fait classique qu'un entrepreneur maçon construit sous la houlette d'un promoteur bien connu.
  • L'architecte laisse faire tout le gros œuvre sans remarque particulière, puis il fait arrêter les travaux avant la mise sous toit pour une isolation mal placée.
  • Il se rend compte seulement après qu'un pignon ou une pointe est hors plomb.
  • Assignation de l'entrepreneur, du promoteur et de l'architecte au tribunal par les maîtres d'ouvrage.
  • L'immeuble est finalement démoli pour non respect d'une norme !
  • Il y avait pourtant moyen de le réparer pour respecter cette norme, mais est-elle applicable dans le cas d'espèce ?
  • Je sais que je lance un pavé dans la mare et j'attends vos commentaires avec intérêt.
Lire la suite

Une fissure évitable

Fissure entre une maison sur caves et une annexe plus récente sur vides ventilés.

On m'appelle pour une fissure apparue récemment dans une maison des années 1960 à Embourg.

  • La villa est de plain pied, mais avec tout le rez-de-chaussée surélevé sur des caves quasi au niveau du terrain naturel.
  • On a remblayé tout autour pour arriver au futur niveau du rez-de-jardin, en laissant un accès vers un garage en cave.
  • La fissure a une largeur de 3 à 4 mm en haut et 0 mm en bas, sur toute la hauteur d'un mur pignon, avec quelques ramifications à droite sur la façade latérale.
  • Elle est située entre une partie primitive sur cave à droite et une annexe plus récente construite sur vides ventilés à gauche, et donc aussi sur les remblais qui entourent la maison !
Lire la suite

Une cheminée gênante

Lire la suite

(5) Par où terminer l'isolation d'une maison existante?

Lire la suite

(4) Par où terminer pour isoler une maison existante?

Lire la suite

Ventiler pour éviter les condensations ?

Est-il possible dans un appartement existant antérieur à 1990 de ventiler pour éviter l'apparition d'humidité et de condensations sur les murs extérieurs?

  • Un appartement type avant 1998, l'année où la Région Wallonne a rendu les ventilations obligatoires dans tous les nouveaux logements et à chaque modification ou transformation de ceux-ci, notamment lors du remplacement des châssis que les menuisier doivent prévoir avec des grilles de ventilation ou la quincaillerie ROTO à léger basculement, mais non agréée par le RW.
  • D'où vient la vapeur d'eau?
  • Comment ce gaz évolue-t-il dans l'air?
  • Peut-on améliorer la ventilation?
  • Quels conseils faut-il donner au propriétaire et au locataire?
Lire la suite

Bilan 2014

www.jeanglaude-architecte.be

Lire la suite

(3) Par où commencer pour isoler une maison existante (avec vidéo) ?

Après avoir isolé contre l'humidité les murs enterrés de la maison, venons-en aux déperditions thermiques les plus importantes : les combles totalement dépourvus d'isolation, avec plusieurs trous dans les plafonds pour des spots encastrés !

Lire la suite

80 % d'humidité dans un logement ! A qui la faute?

  • Quand un locataire se plaint d'humidité avec des moisissures jusque sur le mobilier en bois, les cuirs, etc., dans un appartement contruit en 2000, manifestement il ne chauffe et/ou n'aère pas suffisamment.
  • Comment le prouver alors que le propriétaire n'a pas fait mettre les grilles de ventilation dans les locaux secs et les extracteurs statiques ou motorisés dans les pièces humides? Toutefois, tous les châssis sont oscillo-battants. Les autres locataires n'ont eu aucun problème !
  • Pour mémoire, l'architecte s'engage sur l'honneur à prescrire les systèmes de ventilation conforme et le maître d'ouvrage s'engage à les faire placer !
  • Rappelons également que la plage d'hygrométrie normale d'un bâtiment varie de 30% à 70%, suivant le local et la saison : il fait notamment plus humide en été !
Lire la suite

Les sels de nitrates, un ennemi invisible

  • Les nitrates sont présents partout. Leur origine est surtout agricole du fait de l'usage industriel des engrais par les agriculteurs. Mais les nitrates proviennent également des déjections animales et humaines (fosse septique), ancien élevage, porcherie, étable, poulailler, etc.
  • Il ne faut pas oublier, par exemple, que pendant la guerre 1914-18, de nombreux habitants des villes ont transformé une de leur pièce en porcherie ou en poulailler pour pouvoir manger tout simplement. De ce fait, les nitrates se sont introduits en ville également ou via les toilettes de l'époque et les puits perdus qui ont pollué les nappes phréatiques, les nitrates remontant alors par capillarité dans les constructions anciennes dont les bases n'étaient pas protégées de l'humidité ascensionnelle.
  • Le nom commun des nitrates est "salpêtre".
Lire la suite

(2) Par où commencer pour isoler une maison existante?

L'arrachage du plancher fait apparaître une isolation en vermiculite remplie d'eau et, heureusement, une dalle de béton.
L'arrachage du plancher fait apparaître une isolation en vermiculite remplie d'eau et, heureusement, une dalle de béton.

Le plus urgent était d’assainir la future salle de jeux en attendant l'arrivée du terrassier pour

  • ouvrir et dégager tous les murs enterrés afin de les rendre étanche;
  • refaire un égouttage et un drainage correct. En effet, une investigation plus poussée a montré que les eaux de pluie entraient dans la mini station d'épuration, ce qui est interdit.

On a donc commencé par :

  • arracher tout le plancher !
Lire la suite

(1) Par où commencer pour isoler une maison existante?

La buanderie au moment de l'achat de la maison !
La buanderie au moment de l'achat de la maison !

Tout d'abord, commençons par un état des lieux.

  • Quels sont les problèmes les plus récurrents ?
  • Quelles sont les pertes d'énergie les plus importantes?

En fait, on avait deux problèmes principaux :

Lire la suite

(0) Par où commencer pour isoler une maison existante ?

L'achat d'une maison existante est souvent privilégié à celui d'une nouvelle construction pour plusieurs raisons :

  1. Les surfaces sont plus grandes.
  2. La situation est meilleure, proche de la ville, non loin d'une gare, d'un arrêt de bus, d'une école.
  3. Pour un budget similaire à une construction neuve plus petite et plus éloignée de la ville.

Mais, où le bas blesse, c'est en général dans le manque d'isolation de l'immeuble.

Lire la suite

Cultiver les moisissures, un moyen pour diminuer le loyer ?

des moissures sur tous les murs et plafonds de la salle de bains, avec décollement des papiers peints
Lire la suite

Ravinement d'un sentier forestier

Lire la suite

Débordement d'eau par une toiture Sarking

Lire la suite

Soulèvement de parquet

Lire la suite

Simulation de teinte de crépis sur des façades

Lire la suite

Un nouveau crépis déjà sale après quelques mois ?

Lire la suite

Fréquentation du site

Comment évolue la fréquentation de mon site ?

Lire la suite

Quand le locataire doit repeindre avant de partir...!

Lire la suite

Encore une infiltration par une terrasse

Lire la suite

Des colorants pour trouver l'origine d'infiltrations de toiture

Lire la suite

Les tuyaux métalliques sous chape : un problème récurrent de corrosion et de source d'humidité

Dans les années 1960, les "Golden Sixties", on a construit plein d'appartements dont toutes les tuyauteries de chauffage et de sanitaire sont métalliques et encastrées en chape. 30 à 40 ans plus tard, ces tuyauteries commencent à percer par corrosion électrolytique ou par vétusté. Comment résoudre ce problème qui devient récurrent?

Lire la suite

Des balcons qui percent

Lire la suite

La ventilation, type A, pour un immeuble à appartement est-elle suffisante ?

Ventilation par extraction, type A, sur un immeuble à appartement
Lire la suite

Comment isoler et rendre étanche à l'air des combles ?

Lire la suite

Isolation par l'extérieur

  • Si vous voulez acheter une maison existante, préférez celles en briques peintes de préférence, ce sont les plus faciles à isoler de l'extérieur !
Lire la suite

Isolation en mousse ICYNENE

Construite en 1982, ma maison avait déjà 20 cm de laine minérale en toiture avec en dessous un pare vapeur et un plafond en planchettes rainurées languettées de sapin. L'ensemble était finalement assez perméable à l'air ! Comment l'améliorer?

Lire la suite

Des briques de verre qui se cassent toutes seules !

Lire la suite

Un escalier de cave pour une maison de 200 000 €

Lire la suite

Chauffage central en panne par incompétence

Lire la suite

Soulèvement de charpente

Lire la suite

Décollement de parements en briques

Lire la suite

Compresser des photos pour internet

Quels sont les bons réglages pour avoir des photos ou des galeries de photos correctes sur internet sans occuper des Méga d'espace sur le serveur ?

Lire la suite

Condensations intérieures et extérieures

Lire la suite

Ilot central de cuisine avec une hotte inefficace

Lire la suite

Condensation dans nouvel appartement

Lire la suite

Infiltrations sous une terrasse

Lire la suite

8000 m2 d'EPDM envolés !

Lire la suite

Une sous toiture est-elle imperméable ?

Lire la suite

Infiltrations par une terrasse trop haute

Terrasse trop haute
Terrasse trop haute
Lire la suite

Eclatement des bétons des balcons & terrasses

Bords de balcon éclatés par carbonatation des bétons
Bords de balcon éclatés par carbonatation des bétons
Lire la suite

Déformation des châssis en PVC

Assemblage en PVC déformé
Assemblage en PVC déformé

La stabilité ne concerne pas seulement les fondations d'un immeuble.

Les dilatations de certains matériaux sont également à ne pas négliger dans la conception et la réalisation d'un immeuble. Vous voyez ici le résultat d'un très grand châssis en PVC de 6 m de long et 2 m 20 de hauteur qui est coincé entre le seuil et un linteau métallique, sans aucun joint de dilatation.

À chaque assemblage, les déformations par écrasement atteignent plusieurs millimètres. Tous les châssis devront être remplacés.

Les dilatations sont d'autant plus importantes avec les châssis en PVC si ceux-ci sont colorés.

Prévoyez des joints de dilatation de 1 cm entre chaque châssis et avec les baies dans lesquelles ils sont placés.

Lire la suite

Taches de bistre suite au choix d'une chaudière basse température

Bistrage
Bistrage

Lors d'un changement de l'ancienne chaudière par une nouvelle chaudière basse température  ou à condensation, il arrive de voir des tâches brunâtres se développer sur le conduit de cheminée à la surface du plafonnage.

Il s'agit de tâches de bistre provoqué par les condensations des fumées plus froides qui traversent la paroi.

En changeant de chaudière, il est vivement conseillé de gainer la cheminée avec un tubage en acier inoxydable.

Lire la suite

Condensations dans une chambre

Moisissures à foison
Moisissures à foison
Lire la suite

Infiltrations d'eau entre terrasse et mur

Infiltrations à la jonction avec le crépis
Infiltrations à la jonction avec le crépis
Lire la suite

Marches d'escalier inégales

Marches de hauteur inégale
Marches de hauteur inégale
Lire la suite

Un linteau qui est trop bas !

Linteau trop bas !
Linteau trop bas !
Lire la suite

Des Velux sur une toiture plate

Velux sans embase pour toiture plate
Velux sans embase pour toiture plate
Lire la suite

S'abonner au blog... c'est possible

Le blog génère un flux RSS que vous pouvez enregistrer pour vous abonner et être prévenu par mail des nouveaux articles.

Lire la suite

Poussées sous charpente de toiture

On construit en prolongement d'une habitation une annexe dont la toiture à deux versants en tuiles repose sur des chevrons de 35/180 mm tous les 40 cm appuyés à leur tour sur une poutre au faîtage 100/300 mm et une poutre sablière 80/230 posée sur la maçonnerie en blocs Ytong, aucun appui intermédiaire. Les blocs Ytong se sont légèrement déplacés vers l'extérieur ! Pour quelle raison ?

Lire la suite

Descente de charge sur blocs d'argex

  • Une maison clé sur porte...
  • Un plan tout à fait quelconque sans recherche particulière...
  • Une maçonnerie en blocs d'argex dont la portance s'avère finalement insuffisante sous des charges concentrées (poutrelles, linteaux,...)
Lire la suite

Les planchers sur chape

Plancher gondolé
Plancher gondolé
Lire la suite

La cage d'escalier peut remplacer un conditionneur d'air : 6° en moins en été !

Une cage d'escalier pour refroidir la maison en été...

Lire la suite

Erreur de niveau

Erreur de niveau : une marche de 5 cm entre garage et hall !
C'est embêtant cette marche de 5 cm
Lire la suite

Infiltrations d'eau par le chantier voisin

Infiltration d'eau par le chantier voisin, moisissures
Cage d'escalier contre la dalle en construction chez le voisin
Lire la suite

Tassements différentiels sur des remblais

Tassements différentiels sur des remblais
Affaissement du coin gauche
Lire la suite

Absence de drainage autour des caves

Chapes en caves complètement humides
Lire la suite

Tassements dans un chalet en bois massif

Tassements dans un chalet en bois massif
3 cm de différence sous une porte
Lire la suite

Condensations, moisissures, humidité,...

Moisissures dans une armoire sous évier par manque de ventilation
L'humidité est la cause de 80 % des problèmes de construction !
Lire la suite

Fondations dans un ruisseau...

Fissures dans un pilier fondé à côté d'un ruisseau
Le coin est à côté du ruisseau qui coule en dessous
Lire la suite

Terrasse : décollement des carrelages

Carrelages descellés d'une terrasse extérieure
Au secours : tous les carrelages de ma terrasse se descellent !
Lire la suite

Condensation dans des capteurs solaires intégrés pour eau sanitaire

Condensations dans des capteurs solaires pour eau chaude
Capteur solaire intégré à la toiture ou posé sur la toiture ?
Lire la suite

Changer l'éclairage...

Que coute l'éclairage des villes et des routes ?
Boston

Faut-il se ruer sur les nouvelles technologies LED ?

Toutes ces villes éclairées à gogo !

Si toutes les lampes visibles ici étaient remplacées par des ampoules économiques ou des LED, la consommation serait divisée par 5 à 7.

Je trouve que Philips a fait des efforts pour créer des luminaires LED design vendus chez Massive à Liège ou ici.

Lire la suite

Maison passive massive ou légère ?

On doit isoler de plus en plus, mais au détriment du confort. On oublie trop souvent les bienfaits de l'inertie thermique.

Lire la suite

Demander conseil

Il vaut mieux faire appel à un architecte avant les ennuis qu'après !

Lire la suite

L'expérience d'un professionnel

S'il y a une chose qui est irremplaçable et qui ne s'apprend pas à l'école, c'est l'expérience sur le terrain.

Lire la suite