5 causes d'infiltrations dans un appartement

5 causes d'infiltrations dans un appartement

  • 2013, les ennuis commencent dans cet appartement du 8ème étage avec infiltrations depuis la terrasse (1) du 9ème et dernier étage qui empiète sur le séjour et la cuisine du 8ème.
  • 2014, assignation devant le tribunal
  • juillet 2015, réparation des terrasses
  • octobre 2015, encore des infiltrations à chaque pluie
  • janvier 2016, contrôle des étanchéités : nombreuses malfaçons
  • mars 2016, l'assurance rejette la responsabilité des infiltrations sur les étanchéités des terrasses mal faites
  • 7 mars 2016, fuite du chauffage (2)
  • 1 septembre 2016, la locataire du 8ème étage quitte les lieux
  • février 2017, le conseil du 9ème étage repère une dalle descellée sur la façade au dessus de la cuisine
  • juin 2017, fuite par les châssis coulissants (3) et par la dalle descellée de la façade (4)
  • juin 2018, le colorant rouge utilisé pour la dalle descellée s'étend jusqu'au milieu de la cuisine
  • octobre 2018, importante fuite au chauffage
  • octobre 2018, nouvelle infiltration via la décharge de l'évier de cuisine (5)

 


Exposé

Nous sommes en avril 2019 et depuis 2013, la locataire de l'appartement du 8ème étage sous la terrasse du 9ème en recul, se plaint d'infiltrations d'eau à chaque pluie, particulièrement dans sa cuisine et sur le plafond tendu recouvrant le séjour.

On va mal réparer l'étanchéité en 2015 sans la relever sous les châssis coulissants qui sont quasi au même niveau que la terrasse, mais personne ne remarque qu'une pierre de façade est décollée et qu'elle offre un joint vide de 80 cm de longueur et 5 mm d'épaisseur, soit une ouverture de 40 cm2 qui est là depuis très longtemps. Cette anomalie ne sera repérée qu'en 2017.

Entre temps, d'autres infiltrations vont apparaitre :

  1. en plus de l'étanchéité des terrasses
  2. en plus de la pierre de façade descellée
  3. via les châssis coulissants
  4. via le chauffage central de l'immeuble
  5. et enfin via une décharge de cuisine qui est cassée en entrant dans la gaine technique surplombant la cuisine du 8ème étage

Constat

On fera les constats suivants au fur et à mesure de l'évolution du dossier :

  1. L'immeuble est exposé plein Sud-Ouest.
  2. Le colorant bleu de méthylène déversé sur la terrasse dont l'étanchéité serait défaillante n'est jamais arrivé au 8ème étage.
  3. Le colorant rouge sulfurodamine en poudre dispersé dans le joint est arrivé jusqu'en bas derrière la pierre descellée, avec une percolation à travers les joints.
  4. Le colorant jaune-vert de fluorescéine déversé dans les rigoles de drainage des châssis coulissants mettra plusieurs mois pour traverser la dalle de béton ; il se créera petit à petit 3 infiltrations localisées en dessous des châssis au plafond du 8ème étage.
  5. Les 4 L de colorant rouge déversés après l'enlèvement de la pierre de façade, avant son remplacement, arrivent directement au 8ème étage sur les meubles de cuisine fort abîmés ; ils mettront aussi plusieurs mois pour atteindre finalement le centre de la cuisine au point lumineux, alors que la pierre n'a pas encore été remplacée 6 mois après son enlèvement et que la protection provisoire par une feuille plastique collée sur l'emplacement s'est envolée un mois auparavant avant ces nouvelles constatations.
  6. Comble de malchance, le chauffage central sur lequel le chauffagiste avait remarqué un suintement, fuit en novembre 2018 à un point tel que le préposé ou le concierge doit remettre chaque jour 50 L dans le circuit de chauffage.
  7. Cerise sur le gâteau,  une nouvelle infiltration apparait dès qu'on ouvre le robinet de l'évier de cuisine, via la décharge qui s'est cassée brusquement à l'entrée dans la gaine technique.

Commentaires

Le souci dans ce dossier complexe est de partager les responsabilités.

Conclusions

Le principal enseignement à retenir de ce dossier est qu'il faut bien tout regarder.

Si le conseil technique du défendeur n'avait pas remarqué le détachement d'une pierre de la façade, on serait passé à côté de la plus importante source d'infiltrations.

 

Le problème majeur de tous ces immeubles construit à la va-vite dans les années 1960 est le fait que la majorité les canalisations et des décharges est encastrée.

  • Celles en acier galvanisé finissent par rouiller sous l'effet des courants vagabonds, d'infiltration d'eau ou de fuite.
  • Celles en cuivre revêtu d'une finition synthétique, style WICU, résistent mieux sauf leurs assemblages sou chape insuffisamment protégés.

Il convient en tout cas de vérifier s'il n'y a aucune fuite dans l'installation de chauffage central, car le simple fait de remettre fréquemment et même journellement parfois de l'eau de distribution accroit significativement la corrosion des installations en ajoutant de l'oxygène dissous dans les circuits.

 

Une autre leçon de ce dossier est de bien préciser le statut des terrasses de l'immeuble à appartements :

  • L'étanchéité des terrasses est commune;
  • Le revêtement est privatif.

Il conviendrait également que les syndics obligent les copropriétaires à ne choisir que des revêtements de terrasse facilement déplaçables, tels que des caillebotis ou des dalles sur plots. On est loin heureusement des dalles de silex d'antan. On arrive à présent à des dalles de 60/60 et de 2 cm d'épaisseur seulement !

 

Il y aussi le problème des châssis qui sont quasi à fleur avec les revêtements de terrasse sans aucun relevé ni seuil, alors que, en Allemagne, tous les châssis étaient déjà posés sur des allèges de 20 cm de hauteur en 1960. Passons sur les remplacements de châssis qui sont anarchiques avec des châssis PVC, alu ou autre sur la même façade. Profitons de leur remplacement pour ajouter une allège avec un seuil !




Mon conseil

Agir dès qu'une infiltration se produit en faisant appel à un expert compétent. Depuis quelques mois, j'ai un endoscope très utile pour voir à 1 m de distance dans les gaines techniques, les creux des murs, les canalisations, les cheminées, etc. Ma caméra infra rouge permet également de découvrir des infiltrations cachées.


© 2019 - Jean GLAUDE, ingénieur civil architecte

Vous pouvez prendre connaissance de mes infolettres antérieures dans mes publications.


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