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 Un exemple type de ce qu'il ne faut pas faire !

• aucun relevé par rapport à l'étanchéité;
• la première assise de briques de parement est e,tièrement maçonnée derrière sans aucune possibilité pour l'eau de s'écouler.
• le creux entre blocs de béton cellulaire et briques est trop faible, de l'ordre de 2 à 3 cm seulement.
• aucune membrane n'est collée à la jonction du coin : l'eau sait passer en dessous par capillarité, défaut inhérent aux membranes DIBA bannies de mes cahier des charges depuis son apparition sur le marché.

• Les énergies fossiles sont condamnées  à plus ou moins brève échéance. Le club de Rome nous l'avait déjà prédit en 1970 !
• Qu'avons-nous fait depuis lors ? Rien ou presque.
• • Certes, nous avons diminué l'utilisation du mazout de chauffage au profit du gaz naturel (41 %) dont les prix explosent et ce, uniquement en ville.
  • Nous dépendions encore pour 29 % du mazout.
  • L'énergie électrique intervient pour 19 % dans le secteur résidentiel et ce pourcentage va augmenter par l'utilisation des pompes à chaleur.
  • La biomasse n'intervient que pour 7 % seulement.
• Bref, nous ne sommes nulle part et nous allons droit vers le mur. Le réveil est déjà pénible. Il le deviendra encore plus à l'avenir.

Les 14,15 et 16 juillet 2021 resteront gravés dans notre mémoire collective. Jamais, on n'avait vu un pareil désastre. 40 morts, des milliers de sinistrés, des maisons insalubres, à démolir, des campings complètement détruits, des vies brisées, un deuil long et douloureux à faire, des assurances qui tardent à vous indemniser, des entrepreneurs débordés, etc.

C'est le moment de s'interroger sur ce qu'il faut faire pour reconstruire, quels matériaux employer, quel système de chauffage choisir, quelle isolation, etc. ?

Je met modestement mes 50 années de carrière d'ingénieur architecte à votre disposition pour vous prodiguer quelques conseils et vous aider à faire des choix.

.Jean GLAUDE, 31/12/2021

• Ce parquet très abîmé est la conséquence d'inondations à répétition, ainsi que la présence d'un chien confiné qui ne sort jamais de l'appartement.
• Ce sont donc des dégâts locatifs importants qui auraient pu être évités.
• C'est la raison de ce bref vade mecum de l'entretien locatif.
• Une plaquette intitulée "ABC de l'entretien locatif" sera bientôt disponible au SNPC.
• Apprenez à vos locataires à entretenir le bien loué.

• Évitez ceci…

• On passe beaucoup de temps dans les médias à discutailler sur l'utilité ou pas d'un masque. Les experts eux-mêmes ne s'entendent pas à ce sujet.
• Les statistiques démontrent pourtant que les pays qui ont rendu obligatoire le port d'un masque, ont vu la courbe des malades diminuer très fort.
• Modestement, j'apporte ma contribution d'architecte à la réalisation facile et gratuite d'un masque réalisé à partir de la couverture en plastique transparent d'un cahier A4.
• Voici donc un tutoriel pas à pas de la manière de procéder.
• Je sais qu'on va me reprocher que ce masque ne filtre rien, mais il protège en tout cas des crachats, des éternuements, des toux et autres vecteurs de transmission dans les deux sens.
• L'essai a été fait avec des lunettes ce qui modifie un peu le serrage et l'ajustage du masque qui est plus difficile, car il glisse sur les coins des lunettes. C'est probablement plus facile sans lunettes, car le masque s'ajustera mieux à la figure.

Les problèmes d'humidité empoisonnent souvent les relations propriétaires/locataires. Il suffit, en général, d'une expertise rondement menée avec les appareils adéquats (humidimètre, hygromètre, colorants, bandelettes réactives aux sels de nitrate) pour avoir la ou les solutions à ces problèmes.

Après avoir donné une conférence au SNPC, le Syndicat National des Propriétaires et des Copropriétaires, j'aurais pu faire une trentaine d'expertise sur Bruxelles. Mais, étant de Liège, cela ne m'intéresse pas, les frais de déplacement étant prohibitifs dans la capitale sans compter le temps perdu pour trouver un parking.

Dans cet article, je vous donne donc une liste d'adresse sur Bruxelles, Namur, Mons pour trouver l'expert qui vous convient. Je les ai tous choisis parce que, d'une part, ils font partie du CEAB, le collège des Experts Architectes de Belgique qui forme les experts judiciaires, d'autre part, ils sont tous ingénieur architecte, une limitation volontaire de ma part. En effet, les problèmes d'humidité, de vapeur d'eau, de condensation, etc. requièrent un minimum de connaissance sur les états de l'eau comme élément solide, liquide ou gazeux. Ils doivent notamment comprendre parfaitement le diagramme de Mollier, l'humidité relative de l'air et le point de rosée.

Pour ma part, je reste évidemment fidèle à la province de Liège que je parcoure en long et en large depuis 40 ans. Vous trouverez un choix de mission avec des honoraires au forfait sur mon site internet.

• 2013, les ennuis commencent dans cet appartement du 8ème étage avec infiltrations depuis la terrasse (1) du 9ème et dernier étage qui empiète sur le séjour et la cuisine du 8ème.
• 2014, assignation devant le tribunal
• juillet 2015, réparation des terrasses
• octobre 2015, encore des infiltrations à chaque pluie
• janvier 2016, contrôle des étanchéités : nombreuses malfaçons
• mars 2016, l'assurance rejette la responsabilité des infiltrations sur les étanchéités des terrasses mal faites
• 7 mars 2016, fuite du chauffage (2)
• 1 septembre 2016, la locataire du 8ème étage quitte les lieux
• février 2017, le conseil du 9ème étage repère une dalle descellée sur la façade au dessus de la cuisine
• juin 2017, fuite par les châssis coulissants (3) et par la dalle descellée de la façade (4)
• juin 2018, le colorant rouge utilisé pour la dalle descellée s'étend jusqu'au milieu de la cuisine
• octobre 2018, importante fuite au chauffage
• octobre 2018, nouvelle infiltration via la décharge de l'évier de cuisine (5)

Dans la pose de carrelage sur un sol chauffant, il y a des règles physiques auxquelles nul mortel ne peut échapper, la dilatation notamment.

Pourtant, j'ai eu affaire à un carreleur qui est au dessus de toutes ces règles, y compris les Notices Techniques du CSTC ou NIT.

• Dans une ancienne ferme, après enlèvement des chapes fissurées du fenil, je constate que les voussures aux extrémités sont fissurées suite aux bombements des façades !
• J'envoie au carreleur les plans de ferraillage pour exécuter un béton de compression armé avec crochets pour stabiliser les voussures fissurées.
• Il me répond : OK, bon pour moi.
• La veille du jour prévu, à 17 h 30, les chapistes arrivent sans matériel et sans ferraillage, suivis par un camion mixer avec 3 m3 de mortier de chape !
• J'ai du refuser ce camion et j'ai viré le carreleur qui, manifestement, était incompétent. Pour excuse, il prétendait que le petit treillis 50/50/2 des chapistes suffisait !

 Il arrive fréquemment dans des expertises immobilières de devoir établir la vétusté d'un immeuble. En effet, en cas d'incendie, si votre assurance ne vous indemnise qu'en valeur réelle, c.-à-d. en valeur à neuf moins la vétusté, vous ne recevrez qu'une partie de la somme nécessaire à la reconstruction.

Et c'est le même problème pour les dégâts locatifs. Le locataire ne voudra pas payer à 100 % un objet dont la vétusté est de 50 % ou davantage encore.

Comment peut-on calculer cette vétusté ?

 Voici des données climatiques issues des statistiques de L'Institut Royal Météorologique d'Uccle de 2000 à 2016. Rien qu'entre ces deux dates, on a un degré en plus.

Depuis le 26 janvier 2017, j'ai enfin reçu la caméra infrarouge FLIR EX6 commandée depuis 2 mois chez DME-laser-System.

Voici les services qu'elle pourra rendre :

• repérage de ponts thermiques;
• température des parois et point de rosée;
• entrées d'air;
• infiltrations;
• fuites;
• etc.

Pour commencer, j'ai effectué une analyse thermique de ma propre maison dont voici les résultats.

• Lors de la visite du dernier salon ENERGIES+ à Marche-en-Famenne, j'ai été surpris de voir encore des stands proposant comme chauffage écologique des convecteurs électriques directs !
• Or, le KwH électrique est le plus cher de toutes les énergies !
• Existe-t-il encore une possibilité de concurrencer les énergies fossiles avec de l'électricité?
• La réponse est clairement oui avec un chauffage sol et une pompe à chaleur performante éventuellement couplée à des panneaux photovoltaïques.

• Un menuisier  ferme une ancienne terrasse dans une toiture à versant par une toiture verrière et un ensemble de 3 châssis O-B.
  
• Aucun des 2 n'est suffisamment étanche pour empêcher des infiltrations d'eau qui abîment tout le parquet de cette pièce et finissent par atteindre le mur en dessous dans la cuisine.
• Entre temps, une autre entreprise de panneaux photovoltaïques est venue fixer ses panneaux sur le toit d'ardoise en recouvrant aussi la verrière et en perçant les capots profilés recouvrant les montants à 12 endroits pour y fixer ses rails de support ! Inutile de dire que cela n'a pas arrangé les choses.
• Pour les châssis, les doubles vitrages étaient posés avec leurs parecloses sans mastic. Les assemblages ont aussi été réalisés sans mastic ni colle. Les éléments de verrière posés sur les châssis percent tous et l'eau dégouline principalement le long de la traverse supérieure des châssis.

L'architecte chargé de la conception et du contrôle des travaux n'avait rien vu ni rien fait par la suite pour y remédier. Il a fallu convoquer tout ce monde au tribunal pour commencer à voir des solutions et des travaux de réparations.
Si les châssis sont ± étanches, ce n'est pas encore solutionné pour la verrière et il faudra vraisemblablement remplacer les capots percés et refixer les U de serrage pour rendre ces profils étanches.

•  Un immeuble dont la façade principale est exposée au Sud-Ouest.
  
• Énormes infiltrations d'eau principalement sous la façade en retrait du second étage au niveau de la terrasse.
• Recherche des infiltrations par colorants et pas sondages.
• Je montre en bas de l'article une coupe détaillée du mur litigieux dessinée avant les sondages, ainsi que le trajet des eaux s'infiltrant derrière le parement en briques
• Finalement, l'hypothèse émise d'infiltrations via le parement en briques était bonne.
• Pour 6 l/min d'eau chassée par le vent sur une parement en briques, la moitié pénètre dans le mur et ruisselle à l'intérieur, soit 3 l/min, soit ici ±40 L dans toute la façade du second étage.
  

• Un architecte dessine une maison tout à fait classique qu'un entrepreneur maçon construit sous la houlette d'un promoteur bien connu.
• L'architecte laisse faire tout le gros œuvre sans remarque particulière, puis il fait arrêter les travaux avant la mise sous toit pour une isolation mal placée.
• Il se rend compte seulement après qu'un pignon ou une pointe est hors plomb.
• Assignation de l'entrepreneur, du promoteur et de l'architecte au tribunal par les maîtres d'ouvrage.
• L'immeuble est finalement démoli pour non respect d'une norme !
• Il y avait pourtant moyen de le réparer pour respecter cette norme, mais est-elle applicable dans le cas d'espèce ?
• Je sais que je lance un pavé dans la mare et j'attends vos commentaires avec intérêt.

On m'appelle pour une fissure apparue récemment dans une maison des années 1960 à Embourg.

• La villa est de plain pied, mais avec tout le rez-de-chaussée surélevé sur des caves quasi au niveau du terrain naturel.
• On a remblayé tout autour pour arriver au futur niveau du rez-de-jardin, en laissant un accès vers un garage en cave.
• La fissure a une largeur de 3 à 4 mm en haut et 0 mm en bas, sur toute la hauteur d'un mur pignon, avec quelques ramifications à droite sur la façade latérale.
• Elle est située entre une partie primitive sur cave à droite et une annexe plus récente construite sur vides ventilés à gauche, et donc aussi sur les remblais qui entourent la maison !

Est-il possible dans un appartement existant antérieur à 1990 de ventiler pour éviter l'apparition d'humidité et de condensations sur les murs extérieurs?

• Un appartement type avant 1998, l'année où la Région Wallonne a rendu les ventilations obligatoires dans tous les nouveaux logements et à chaque modification ou transformation de ceux-ci, notamment lors du remplacement des châssis que les menuisier doivent prévoir avec des grilles de ventilation ou la quincaillerie ROTO à léger basculement, mais non agréée par le RW.
  
• D'où vient la vapeur d'eau?
• Comment ce gaz évolue-t-il dans l'air?
• Peut-on améliorer la ventilation?
• Quels conseils faut-il donner au propriétaire et au locataire?

• Les nitrates sont présents partout. Leur origine est surtout agricole du fait de l'usage industriel des engrais par les agriculteurs. Mais les nitrates proviennent également des déjections animales et humaines (fosse septique), ancien élevage, porcherie, étable, poulailler, etc.
• Il ne faut pas oublier, par exemple, que pendant la guerre 1914-18, de nombreux habitants des villes ont transformé une de leur pièce en porcherie ou en poulailler pour pouvoir manger tout simplement. De ce fait, les nitrates se sont introduits en ville également ou via les toilettes de l'époque et les puits perdus qui ont pollué les nappes phréatiques, les nitrates remontant alors par capillarité dans les constructions anciennes dont les bases n'étaient pas protégées de l'humidité ascensionnelle.
• Le nom commun des nitrates est "salpêtre".

Le plus urgent était d’assainir la future salle de jeux en attendant l'arrivée du terrassier pour

• ouvrir et dégager tous les murs enterrés afin de les rendre étanche;
• refaire un égouttage et un drainage correct. En effet, une investigation plus poussée a montré que les eaux de pluie entraient dans la mini station d'épuration, ce qui est interdit.

On a donc commencé par :

• arracher tout le plancher !

Tout d'abord, commençons par un état des lieux.

• Quels sont les problèmes les plus récurrents ?
• Quelles sont les pertes d'énergie les plus importantes?

En fait, on avait deux problèmes principaux :

Construite en 1982, ma maison avait déjà 20 cm de laine minérale en toiture avec en dessous un pare vapeur et un plafond en planchettes rainurées languettées de sapin. L'ensemble était finalement assez perméable à l'air ! Comment l'améliorer?

La stabilité ne concerne pas seulement les fondations d'un immeuble.

Les dilatations de certains matériaux sont également à ne pas négliger dans la conception et la réalisation d'un immeuble. Vous voyez ici le résultat d'un très grand châssis en PVC de 6 m de long et 2 m 20 de hauteur qui est coincé entre le seuil et un linteau métallique, sans aucun joint de dilatation.

À chaque assemblage, les déformations par écrasement atteignent plusieurs millimètres. Tous les châssis devront être remplacés.

Les dilatations sont d'autant plus importantes avec les châssis en PVC si ceux-ci sont colorés.

Prévoyez des joints de dilatation de 1 cm entre chaque châssis et avec les baies dans lesquelles ils sont placés.

Lors d'un changement de l'ancienne chaudière par une nouvelle chaudière basse température  ou à condensation, il arrive de voir des tâches brunâtres se développer sur le conduit de cheminée à la surface du plafonnage.

Il s'agit de tâches de bistre provoqué par les condensations des fumées plus froides qui traversent la paroi.

En changeant de chaudière, il est vivement conseillé de gainer la cheminée avec un tubage en acier inoxydable.

Faut-il se ruer sur les nouvelles technologies LED ?

Toutes ces villes éclairées à gogo !

Si toutes les lampes visibles ici étaient remplacées par des ampoules économiques ou des LED, la consommation serait divisée par 5 à 7.

Je trouve que Philips a fait des efforts pour créer des luminaires LED design vendus chez Massive à Liège ou ici.